L'articolo 1130-bis del codice civile prevede la possibilità di affidare ad un revisore la verifica della contabilità condominiale, anche per diverse annualità opportunamente specificate.

L'attività di revisione consiste 

nella verifica del fascicolo di rendicontazione e si estrinseca in una relazione tecnica che culmina in un giudizio rilasciato dal revisore. Spesso, il cliente confonde l'attività di revisione con quella di una perizia contabile tesa, quasi sempre, alla ricostruzione dei rendiconti: al riguardo, è bene precisare come si tratti di attività e incarichi profondamente diversi tra di loro. A tale riguardo, la giurisprudenza ha chiarito come al revisore spetti la mera verifica con rilascio di relazione tecnica, spettando all'amministratore titolare di quel rendiconto procedere alle dovute rettifiche proprio sulla scorta della consulenza tecnica di revisione.

Per giungere ad un risultato di revisione genuino e attendibile, è di fondamentale importanza che il revisore assicuri a sé stesso e al cliente:

• la necessaria indipendenza e terzietà rispetto al caso in esame;
• la dovuta formazione e preparazione professionale;
• la migliore adeguatezza rispetto alla portata dell'incarico in fatto di esperienza;
• il rispetto del principio del contraddittorio;
• il rispetto degli standard di revisione compatibili con la disciplina ragionieristica condominiale.

I requisiti del revisore condominiale.

L'ordinamento vigente italiano non prevede particolari requisiti per il revisore condominiale, nè riserve di sorta per alcun professionista ordinistico. Pertanto, si tratta di una attività che, almeno sul piano giuridico ed astratto, può essere svolta da chiunque. Cionondimeno, è evidente la necessità di possedere comunque delle competenze interdisciplinari e specifiche sulla materia che, su base volontaria, possono essere anche certificate da organismi indipendenti sulla base della norma UNI 11777:2020.

Differenza tra revisione e perizia contabile.

L'incarico di revisione del rendiconto e quello di perizia contabile si pongono precisi obiettivi e finalizzazioni diversi. A titolo esemplificativo, questi possono essere:

FASE 1, check-up del rendiconto:

• Congruità e completezza informativa;
• Intellegibilità e chiarezza contabile;
• Correttezza contabile generale;
• Allineamento contabile all’E.F. precedente;
• Verifica dei primari principi contabili.

Si tratta di un livello base di revisione, economicamente più sostenibile, che consente comunque il rilievo di eccezioni significative che permettono al committente di sindacare adeguatamente il rendiconto in sede di assemblea, di sostenere il radicamento di un procedimento di mediazione prima o di una causa davanti al giudice civile dopo, per ottenere, così, l'annullamento di una eventuale approvazione.

Occorre comprendere come, sebbene sia sempre possibile procedere con un processo di revisione a tutto campo, questo potrebbe non rendersi necessario sia rispetto alle specifiche circostanze del singolo caso che in considerazione della struttura dell'edificio: si pensi alla presenza o meno di dipendenti, alla presunta pendenza o meno di irregolarità fiscali ecc.

Insomma, a nostro avviso, un adeguato processo di verifica di rispondenza tra le numerose utilità di una attività di revisione e quelle che si rivelano effettivamente adeguate al cliente rappresenta un passaggio opportuno.

FASE 2, verifica e revisione:

• Legittimità delle ripartizioni;
• Confusione patrimoniale;
• Regolarità fiscale/contributiva;
• Distrazione indebita di fondi e riserve;
• Verifiche di cassa finanziaria e campionamenti;
• Rilascio di relazione di revisione con giudizio finale.

In questa ipotesi, l'attività di revisione aggiunge altri obiettivi rispetto alla fase 1. Si tratta di spetti ultronei che consentono di verificare altri ambiti della contabilità e del fascicolo di rendicontazione. Anche in questo caso, il tentativo è quello di consentire al cliente di fare scelte più mirate in ordine ai propri interessi, consegnando, così, alla relazione di revisione, finalizzazioni più puntuali. Sia le attività previste dalla fase 1 che quelle della seconda, sono raggruppate per questioni di coerenza tecnico-procedimentale del perito.

FASE 3, perizia contabile:

• Accertamento della fondatezza documentale e fattuale;
• Accertamento posizioni dare/avere amministratore/condominio;
• Ricostruzione di contabilità;
• Rilascio di nuovi elaborati contabili.

Sono qualificabili come attività di perizia contabile, piuttosto che di revisione, quelle operazioni che hanno una natura peritale di tipo c.d. percipiente, ovvero, quell'insieme di verifiche contabili che portano al rilascio di nuovi elaborati e all'accertamento (da qui, la natura percipiente) di alcune precise circostanze. Il risultato di questo tipo di lavoro è utilizzabile in sede giudiziaria, sia civile che penale.

L'attività di mera revisione, invece, si conclude con il rilascio di una relazione tecnica ed un giudizio finale sulla contabilità verificata.